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美国如何征收房产税? 地方政府以需定收,收入用于公共开支

2018-03-12 09:29:55    
经过几代的发展和改革,目前美国已形成了一套较为完善的房产税税收政策体系,它以对不动产及其建筑物等统一征收财产税为主体,具备了税率由郡、市政府根据各级预算制定、完善的税基评估机制、领先的评估技术和体系化的税收优惠政策等特质。其征税宗旨主要在于为州及地方政府提供持续可靠的财政收入,为城市基建提供稳定的资金支持。

房产税是美国州以下地方政府的主体税种,以及最重要的收入来源。美国的房产税是州以下地方政府的主体税种和最重要的收入来源,同时也其是平衡地方财政预算的重要手段,平均占到地方政府总财政收入的50%以上(调整后口径)。房产税征收完成后,美国政府也规定房产税支出要主要用于当地的公共服务,包括消防、治安、道路交通、教育、环境改善等一系列内容,其中用于地方公立学校的学区教育费用占据了房产税支出的绝大部分比重,约占全部税收入一半。

美国房产税税率“以需定收”,征收制度和缴纳制度完善。美国房产税税率一般“以需定收”,全美各个州总体在0.2-2.5%的区间。税基以房地产评估价值为主(乘以一定征税比例),评估方式主要包括市场比较法、重置成本法、入息收入法等等,不同州采取方式不同。美国各个地区征收的房产税会根据税率、税基的调整而变化,在房价上涨较快的时候也会动态调整税负压力,已经成为了居民在住宅消费上的第二大支出。财产登记制度、网络化房产信息管理、争议解决机制等构建了较为完善的征管制度和缴纳制度保障了征税流程的效率,但拖欠的情况依然无法避免,每年还是有超过100亿美金房产税金拖欠。

有税收优惠、有税负限制,差别化调控家庭税负。目前美国房产税制度包括对纳税人的税收优惠,以及限制地方政府无节制上调税负权利的条款,这也是纳税人和政府相互博弈的结果。优惠政策包括对特定人群免税、减税、延期纳税和税收抵扣。限制条款包括一系列税率限制、房产税收入增速限制、评估价值增长限制等等。美国房产税制度通过差别化政策降低了不同收入纳税人的税负压力,目前房产税占家庭收入的比重在3%左右。

从3月7日财政部副部长史耀斌对房地产税的表述来看,未来我国房地产税的设计会参考国际上的共性制度,包括评估价值(目前上海房产税税基是新购房单价对应的应税价值)、税收优惠、地方税种、完善税收征管模式等,而从美国近两个世纪完善下的房产税制度以上元素都有所包括,无疑能给国内带来很好的参考。中国房地产税的推进已经在加速,通过国际上的比较能让我们更加正视未来可能的方向,美国房产税报告是我们国际房产税系列研究第一篇,后续也请关注我们对其他国家内容的深入研究。

美国房产税制解析

美国房产税的历史——两轮制度变迁

房产税作为国际通用税种之一,最早由英国在1601年在《贫困救济》法案中以家庭税((Domestic Rate)的名义进行征收。而作为世界上税制最完善的国家之一,美国在1787年宪法的第一条第二款中授予了联邦政府可征收直接税的权力,其中就包括房产税,其征收目的主要是为了满足独立战争中巨额经费支出的需要。伊利诺伊州从1818年开始实行一般财产税制度,对各类动产、不动产实行同一税率征收。到19世纪中期各州相继独立后,为了克服当时普遍存在的财政危机,各州政府开始引进这一制度,陆续针对房屋进行课税。

第一轮制度——

二十世纪初期,随着美国城市化进程的加速,房屋价格随之水涨船高,其带动的税收增长带来了巨大的公众支出压力,各级政府开始推动美国房产税的第一轮制度变迁。针对低收入家庭和老年人的减免税收政策、房产税高于一定税额后的自动减免的断路器(Circuit Breaker)等制度陆续在各州建立。同时由于绝大多数税负压力由从州政府转移到了地方政府,房产税的征收和支配主体也发生了同样的转移。

第二轮制度——

到了20世纪70年代,由于美国的经济发展陷入“滞涨”困境,房产价格的上涨带来税负的急剧提升。美国各州再次大规模出台以税收限制为特征的新房产税政策,开启了房产税的第二轮制度变迁。期间最具有影响力的就是加州在1978年的第13号提案,该提案囊括了计税房价调整、交易环节减免重复征税、税收增长限制等方面,为其他各州重构房产税制度提供了蓝本。

经过长期的运作和调整,目前美国业已形成了一套较为完善的房产税税收政策体系,它以对不动产及其建筑物等统一征收财产税为主体,具备了税率由郡、市政府根据各级预算制定、完善的税基评估机制、领先的评估技术和体系化的税收优惠政策等特质。其征税宗旨主要在于为州及地方政府提供持续可靠的财政收入,为城市基建提供稳定的资金支持。

美国房地产市场概况和家庭税负

美国实行多元化的土地所有制,土地属性具有私人所有、政府所有等多种形式。在902万平方公里的国土中,主要分布在东部的私人土地约占58%,联邦政府和州及地方政府的土地约占40%,此外印第安人自留地占国土面积的2%。

美国的房地产市场具有较高保障度和较高自有化率两个特征。前者得益于美国政府将“居者有其屋"设定为法定目标,并早在1998年《居住质量和工作义务法》就提出了“为所有公民提供体面的、负担得起的住房”的理念。根据美国国家统计局界定的年住房开支超出年收入的30%即为“住房负担过重”的口径,2015年全美有近3900万户家庭“负担过重”,比例为32%。同时,在美国对住房私有化相关政策的支持下,美国各州的住房自有化率续提升,由八十年代中期的63.5%提升至05年的近70%。但之后受金融危机及房地产市场泡沫破灭的影响,近年来住房自有率有所下滑。

据美国人口普查局主持的美国社区调查的数据显示,全美各州平均家庭房产税支出的中位数(按年度估算口径)由2007年的1838美元升至2016年的2340美元,在全美家庭收入中位数中的比重由3.66%逐渐攀升至3.96%。其中纽约州及其周边新泽西州的家庭缴纳的房产税最高,中位数超过7000美元,而密西西比、阿拉巴马等州最低,不到1000美元。

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关键词:房地产税

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