豪宅幻灭:成交腰斩,神话不再

2019-02-19 16:48:44    第一财经

从凶猛元年,到神话破灭,豪宅市场只用了四年时间。

过去一年,豪宅市场日渐萎靡。据克而瑞数据,2018年北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量仅9493套,创近5年新低,不足2016年成交总量四成。

成交量下跌背后,高净值人群不再钟情豪宅?业内专家对第一财经表示,豪宅成交量下跌受限价、限签等政策因素影响。此外,豪宅市场在2015、2016年曾有一波供应和销售的大爆发,很多需求已被提前透支。

豪宅市场“冰火两重天”

2019年,北京的豪宅市场并不平静。据市场消息,开年第一周,北京泰禾以3%-5%的佣金吸引近万名经纪人。一周内,近5000组客户涌入售楼处,创造出15.6亿元的认购数据。

据悉,泰禾此次动作涉及其在北京的四个高端改善类项目:金府大院、西府大院、北京院子二期、以及金尊府。除金尊府是纯新盘外,前三个项目均为顺销在售项目。

在这场汹涌狂潮中,有媒体报道称,泰禾采用大幅降价的方式吸引客户。对此,一位链家中介告诉第一财经,金府大院的房子一个月付齐总房款40%享9.9折优惠,一个月付齐全款享9.6折优惠。

“小区有特价房,比如一些低楼层或楼层不好的户型。如果不是特价房,也有其它优惠,这个都可以谈。”上述中介表示。

张先生便看中了心仪的房子。“平时工作在丽泽商务区,但多年来一直住在东五环,每天上班非常痛苦,早就有置换新房的想法。”他说,但西三环已经很久没有新盘供应,这次西府大院的平层大宅可以考虑入手。

泰禾将这次计划描述为——对今年的北京楼市有标杆意义。“在稳楼市的调控基调下,房企之间的竞争会更为激烈,谁能在第一季度打好第一枪,谁就在今年的市场上更有主动权。”其表示。

然而,开发商火热促售背后,一组数据揭开了豪宅市场的真实态势。

据克而瑞统计,2018年,北上广深四城豪宅成交均创近5年新低,甚至达不到2014年成交水平。北上广三城降幅最为突出,全年豪宅成交套数分别为2156、3610和503套,约为2016年豪宅成交套数的三成。

其中,北京均价10万元以上的豪宅成交连续三年呈下行趋势,2016~2018年,成交套数分别为463套、344套和259套,成交金额分别为156.4亿、85.7亿和84.9亿元。

一面是开发商火热促销,一面是豪宅市场去年成交量下跌,背后的逻辑显而易见。在市场大环境下行时,企图实现高周转的开发商便希望通过促销快速回笼资金,安全过冬。

曾经神话不再

回望2015年,“豪宅元年”的市场声音此起彼伏。

彼时,北上广深四大一线城市的豪宅成交量价齐升,地王频出。如今,“量价齐升”变“量价齐跌”,一手豪宅成交下滑,二手豪宅也正在失去流动性。

“2018年北京、深圳的豪宅成交量腰斩,更为极端的是,三亚市场的顶豪几乎全没。”易居集团首席执行官丁祖昱说。

一线城市豪宅市场日渐萎靡时,以杭州、南京为代表的热点二线城市却有持续发力之势。其中,杭州2018年豪宅成交623套,较2017年涨21%。“但仍不及2016年豪宅成交套数的一半,市场明显缩水。”业内人士表示。

从成交结构看,大面积、多室户住宅占比高且在提升,独栋别墅则日渐滞销。据克而瑞监测北、上、广、深、杭5个城市近3年数据,普通住宅和公寓四房成交优势明显,常年占据成交主力地位。

而一、二房及复式产品成交热度逐渐减弱,别墅市场中经济型别墅产品接受度显著提升,叠加别墅成交持续走高,价格相对最高的独栋别墅成交比重则持续处在下降通道。

市场“遇冷”,二手市场的豪宅也降价出售。安居客监测数据显示,上海陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅以远低于市场的价格抛售。该片区挂牌均价为9.03万元/平方米,目前抛售最低价为7万/平米,每套低于市场价100到200万不等。

因流通性阻滞,目前部分城市豪宅市场已出现库存上升的压力。据克而瑞数据,广州库存总量在2017年3月降至最低点后逐渐上涨,至2018年12月底库存增至1166万平方米,较低点增长53%;而深圳复式、五房及以上产品严重滞销。

“供应量方面豪宅是成呈萎缩状态的,而供应量决定成交量。” 克而瑞北京机构高级分析师崔秀程告诉第一财经。其次,受市场下行大环境影响,房产增值作用下降,高净值人群的观望情绪开始变浓,其更注重现金流的持有而不是换成较难变现的豪宅。

“经济型豪宅”是出路?

实际上,自2016年以来,房价迎来一波快速上涨,尤其核心一、二线城市房价涨至阶段性高位,居民购买力明显受限。“在豪宅门槛大幅提升的背景下,豪宅成交量日渐收窄。”业内人士表示。

具体到北京,在合硕机构首席分析师郭毅看来,豪宅成交量下跌受限价、限签等政策因素影响,而非需求下滑。限价减少供给;限签导致市场实际成交无法及时体现到签约数据中。

从北京去年10万+的顶豪项目来看,大部分都是有年头的老项目,如泛海国际、万柳书院等,还有一些两三年前推出的项目。整体来说,没有2018年的新盘,顶豪项目供应呈萎缩状态。

当神话不再,豪宅还是好的投资品吗?业内观点认为,当前市场空间尚存,由于国内缺乏好的投资渠道,中产阶级、富豪在没有好的投资项目的情况下,为避免通货膨胀,倾向于购买高端物业,豪宅项目会更容易受宠。

据胡润研究院发布的《2018胡润百富榜》,今年共有1893位企业家财富超过20亿,六成上榜者主要财富来自制造业、房地产、金融投资和IT四大行业。

从地域来看,北京富人数量保持第一,拥有千万可投资资产的高净值家庭数量15.2万、拥有亿元可投资资产的超高净值家庭11700户、拥有3000万美金可投资资产的国际超高净值家庭8240户。

未来,针对潜在购买群体,“提升产品力是高地价项目唯一出路。”克而瑞分析认为,开发商可以因城施策,减少复式产品供给,提高产品适配性;此外,控总价,适当降低总价门槛,甚至可以适度多做“经适型”豪宅。

而去年北京别墅的成交结构似乎印证了这一观点。数据显示,过去三年,1000万以内的别墅成交占近半比例,但比重在缓慢下降;而2018年,1000—2000万别墅的成交套数与1000万内的已非常接近,预示着未来的市场潜力。

“经济型别墅产品已构成未来市场的绝对主力。”业内观点认为,因此对于开发商而言,在2019年,打造“总价低、功能全”的别墅产品有望再度跑赢周期。

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