中国房地产到底有没有问题?(3)

2019-04-25 17:16:03    第一财经

这也是政府难办之处,也是一个有良知的“专业人士”的难办之处。

就房地产而言,买房者和开发商,已购房者和未购房者,双方都没什么问题,更不是谁在伤害谁,可视作双方都在争夺共同的稀缺资源——土地。

从社会成本的角度,所有的资源都是一定的。土地能盖的房子就那么些,并非无限量。老百姓手上的钱也就那么些,老百姓还要生活、发展、享受,愿意为房子出的钱有一定限量,再结合房子本身的成本、价值,社会就会给房子一个合理的定价,让多余的钱流向能发挥它更大价值的地方。

现在的问题是,社会给一套房子及它占据的资源定价是100万,但是被人为抬升、炒作到200万,这多出来的100万,脱离了房子原有的价值,阻碍了这多出来的100万向更能发挥它价值的地方流动!

举一个现实的例子:前两年,笔者在宁波远郊做楼盘,结合建安、财务、管理成本,与当地市场消费能力,我们的住宅价格定位为6000~7000元/平方米。不久,政府将当地棚户区、老街、城乡结合部大面积拆迁,拆迁款按略高的标准赔付。

该拆的拆,该安置的安置,本来没有什么问题。但拆迁面积过大,许多还有价值的物业,如老街商铺、大量年代不久的小区也被拆掉,导致短期形成大量、有效的需求。

大批量新客入场,开发商心照不宣,集体涨价,我们的下一批房源涨到8000~9000元/平方米。中介也参与进来,进一步把二手房价格提高。居民们一看,担心更买不起,原本坚持的纷纷让步,拆迁款不够也不要紧,把多年积攒的积蓄贴进来。

又随着市场总体回暖,区域房价逐步攀升到10000元/平方米,直到当前的13000元/平方米。这一过程中,地价不断攀升,当地城投开发的楼盘也利润良好,政府钱包鼓了,把城市建设得更漂亮。居民们看到自己的房子涨价了,也暗自庆幸早买了。政府、开发商、居民皆大欢喜,好像所有参与者都没有吃亏。

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