警惕灰犀牛!房企迎偿债高峰,超15万亿债务会压垮谁?(3)

2019-05-23 15:47:03  中国经济周刊  

偿债高峰到来,部分房企卖卖卖、债务违约、破产倒闭

p20-一季度后,不少城市房地产市场再次出现过热迹象。中央重提“房住不炒”。《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊 摄

一季度后,不少城市房地产市场再次出现过热迹象。中央重提“房住不炒”。(《中国经济周刊》首席摄影记者肖翊摄)

房企大佬们也靠着金融杠杆的撬动,实现高速增长。然而,整个地产行业展现的则是另一番景象,偿债高峰期到来,不少房企不堪重负,甚至被高负债直接压垮。

根据恒大研究院的报告,2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期,2018年有2.9万亿元债务兑付,2019年有6.1万亿元债务兑付,2020年有5.9万亿元债务兑付,2021年有3.4万亿元债务兑付。

在融资收紧及大规模债务兑付的背景下,《中国经济周刊》记者梳理发现,一些房企在卖项目卖资产还债,一些房企债务违约,一些房企已因资金链断裂而倒闭。

闽系房企泰禾集团,作为地产界的一匹黑马,以激进拿地而常见诸新闻报道。不过,自去年下半年以来,泰禾集团开始“卖卖卖”。

去年12月,泰禾集团将旗下3个子公司的项目股权转让给福州运成兴通实业有限公司,转让对价6.35亿元。今年3月,泰禾集团又向世贸地产转让了南昌茵梦湖项目4家标的公司各51%股权、蒋村项目51%股权、漳州项目40%股权。

对于频繁卖项目是不是要还债?泰禾集团回应称,属于正常合作,“公司已足额准备了专项资金用于‘16泰禾01’的还本付息,不存在兑付风险。”

根据泰禾集团各年报统计有息债务总额(短期借款+应付短期融资款+拆入资金+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券),2015年~2018年分别是446亿元、753亿元、1355亿元和1375亿元。

像泰禾集团一样卖资产的,还有负债率更高的泛海控股。

今年1月,泛海控股向融创出售了该公司拥有的北京项目和上海董家渡项目,合计125亿元。对此交易,泛海控股称,若本次交易顺利实施,公司的资产负债结构将得到实质性改善,公司的负债规模将有所下降,且可获得大额现金回流,有效地缓解公司的现金流压力。

泛海控股有息债务总额2015年~2018年分别是693亿元、1021亿元、1132亿元和1244亿元,2016年增长47.18%,在2017年和2018年保持平稳。

能够变卖资产自救的企业还不是最惨的。4月底,广东老牌房企颐和地产被曝出对“信业卓异3号专项投资私募基金”项目出现兑付风险,该基金涉及金额4.92亿元,期限18个月,主要用于颐和大院等项目建设。

去年下半年以来,银亿股份、粤泰股份、中弘股份、华业资本等房企也出现了债务违约情况。

去年12月24日,银亿股份公告,因短期内资金周转困难,其发行的一期公司债未能如期偿付应付回售款本金2.99亿元。

去年12月18日,中弘股份公告称,公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为114.64亿元,全部为各类借款。

该公司的债务危机也是导致该公司被终止上市的一大原因。2018年11月8日,深交所公告称,2018年以来,中弘股份陆续披露业绩大额亏损、多项债务逾期、主要项目停工等重大风险事项。2018年9月13日至10月18日,公司股票连续20个交易日每日收盘价均低于1元,符合相关终止上市情形。

因债务违约,中弘股份成了A股上市房企被退市的第一只股,华业资本也处于退市边缘。

今年4月27日,大华会计师事务所(特殊普通合伙)对华业资本2018年财报出具了无法表示意见审计报告。这份报告给出的原因之一是华业资本因资金短缺、无法偿还到期债务,涉及众多诉讼,且由于诉讼事项导致公司及子公司多个银行账户被冻结,所持多个子公司股权、多处房产被冻结,持续经营能力存在重大不确定性。

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4月30日,华业资本被实施退市风险警示,股票简称由“华业资本”变更为“*ST华业”。

债务风险彻底爆发的房企,则直接破产倒闭。据媒体统计,在2018年前10个月,安徽、重庆、江苏、广东等多地均有房企因资金链断裂而破产。

今年3月,安徽的中恒控股以无法清偿到期债务,且明显缺乏清偿能力为由向蚌埠市中级人民法院申请进行破产清算。

4月初,创立于1994年、连续多年排名重庆民企前五十强的银星智业申请破产重整。

今年房地产融资会放松吗?监管层已多次表态,房地产金融政策总的方针不会有改变。

中国社科院国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真认为,在中央去杠杆和加强金融风险防范化解的大背景下,根据目前部分房地产企业流动性吃紧、开始降价促销加快资金回笼以降低资金链压力的情况来看,国家可能会针对房地产企业融资有选择地略有放松,但房地产企业融资收紧的局面不会有根本的改变。

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