警惕灰犀牛!房企迎偿债高峰,超15万亿债务会压垮谁?(4)

2019-05-23 15:47:03  中国经济周刊  

银保监罚单指向个人违规贷款

2月25日,在国务院新闻办公室举行的坚决打好防范金融风险攻坚战新闻发布会上,银保监会副主席王兆星谈及房地产金融风险时表示,要对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实施审慎贷款标准,特别是要严格控制带有投机性的开发和个人贷款,防止房地产金融风险出现大问题。

这意味着,投机性个人住房贷款,也可以说是炒房资金,是房地产金融风险的另一重点。

截至2018年底,个人住房贷款余额25.75万亿元,同比增长17.8%。这是正规途径的个人住房贷款规模。此外,通过各种隐形乃至非法途径流入房地产的个人贷款更潜藏着难以估量的风险。

一个数据间接警示了风险。今年一季度数据显示,各级银保监机构共披露1021张罚单,合计罚没金额近2.5亿元,其中超过四成涉及信贷业务,尤其是信贷资金违规流入资本市场和房地产市场。

近年来,一些房企、地产中介机构推出的“首付贷”“首付分期”曾盛行一时,办理多张信用卡买房也屡见不鲜。CF40高级研究员张斌向《中国经济周刊》记者介绍说,2013—2018年我国居民消费贷款(主要内容是住房抵押贷款)平均增速23.8%,而同期的广义信贷平均增速仅为15%,企业信贷增速则下滑至10%以下。

信贷资金变相流入楼市也有新渠道。一位金融学教授对《中国经济周刊》记者举例说:“以普惠型小微贷款为例,虽然国家政策是大力支持小微企业,对它们的贷款利率仅4%左右,但这也容易形成套利空间。如果有投资者在外地注册成立小微企业或者本身就是小微企业主,把这些贷到的资金转手买入一些房地产信托基金,都会净赚4个点以上。这种操作并不是不可能的。”

《中国经济周刊》记者统计,银保监会2018年所开具的14张行政处罚单中,有招商银行、兴业银行、民生银行、浙商银行、交通银行、中信银行等6家银行因违规向房企融资而受到处罚。

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各地银保监局的罚单也不少。

今年4月30日,辽宁银保监局对建行沈阳大东支行、交行辽宁省分行、平安银行沈阳分行、盛京银行、沈阳农商行等5家分支行开出22张罚单。其中,建行沈阳大东支行是因个人住房贷款存在虚假银行流水,交行辽宁省分行、平安银行沈阳分行是因违反规定发放个人住房贷款,盛京银行则违规发放“假按揭”贷款。

此外,上海、重庆、河北、青岛等监管部门也有涉房贷款处罚案例。今年3月8日,青岛银保监局处罚平安银行青岛分行,也是因其信贷资金违规流入资本市场和房地产市场。

房地产金融风险整体可控

今年全国两会期间,中国人民银行副行长潘功胜给出了一个判断:我国的房地产信贷质量总体良好,房地产金融风险是可控的。

“我跟大家报几个数,银行业金融机构的房地产贷款的不良率不到1%,整体银行业的不良贷款率是1.85%,其中个人房地产贷款的不良率只有0.3%。平均首付比在33%以上,去年新发放贷款的平均首付比在37%,在国际上这也是非常审慎的住房信贷政策。”

那么,面对潜在的房地产金融风险,如何加以防范?一位不愿具名的房地产企业高管告诉《中国经济周刊》记者:“要加强对大型房企资金使用的监管,现在不少房企追求‘高周转’,绑架了员工,也绑架了社会。一旦出现资金链断裂,风险将由整个社会承担。”

一位不愿具名的金融机构人士也曾对《中国经济周刊》记者说:“房企和金融机构的深度融合,容易引发行业波动和金融风险。加之两者都是高风险行业,会产生交叉风险。这需要监管部门强化监管,在两个行业间建立防火墙。”

央行发布的《中国金融稳定报告2018》提出了三条较为完善的政策建议:

第一是保持房地产金融政策的连续性和稳定性。如继续落实好“因城施策”的差别化住房信贷政策,加强对消费贷款的管理,防止消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房行为,抑制居民部门杠杆继续过快增长。

第二是防范房地产领域的不当和过度融资。如对负债率偏高以及大量购置土地、具有囤房囤地和市场炒作行为、制造地王现象等的房地产企业进行融资限制等。

第三是出台房地产市场健康发展长效机制。综合运用土地、金融、财税、立法等手段,解除制约房地产市场稳定的制度障碍。

一项数据表明,现有措施一定程度上遏制了房地产金融风险的蔓延。据国家统计局数据,2018年度房地产开发资金中的自筹资金(包括企事业单位自有资金、资本市场融资以及非标融资)5.58万亿元,相比2017年增加了5.08万亿元,增长9.74%,占资金来源总额的33.64%,相比2017年增加了1.04个百分点。2019年一季度,房地产开发资金中的自筹资金1.17万亿元,同比增长3.02%。

另一项数据则值得警惕:今年3月住户部门新增短期贷款4294亿元,创下历史新高,不能排除有部分信贷资金违规流入房地产。

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