负债高企经营现金流持续恶化 华夏幸福再卖项目求生

关键词:华夏幸福,负债
2019-08-21 09:32:02    中国房地产新闻

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负债高企经营现金流持续恶化,华夏幸福再卖项目求生

现在的女人,不管是国色天香级的还是属于隔壁东施级的,出门基本都会略施粉黛,或轻或重,反正素颜出门的好像不太多。所以有句话说“没有丑女人,只有懒女人。”

对于上市公司来说,基本契合上当代女性的心理。到发财报的时候,也基本上也就相当于女人出门一样,总是要见人的。因此,化妆=粉饰财报,也就成了必修课。

炮仗哥听说过,女人最高级别的化妆境界是让别人看不出来你化过妆。那么对于一家上市公司来说,所追求的最高境界无非也是不违规的前提下,多多展示自己的优点,同时让别人从财报中难以看出你的破绽。

今天炮仗哥要说的就是这么一家高境界高水平的上市房企——华夏幸福。

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自从华夏幸福老板王文学去年7月危急时刻引入二股东平安资管之后,自己也暂时终于缓过气来。平安有钱不假,但不是傻子,在付出近138亿元的价码后,平安得到了华夏幸福19.88%的股份,成为二股东。同时,这笔交易还附带有业绩对赌协议:未来三年,华夏幸福以2017年度归属于上市公司股东的净利润为基数,2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即2018年度、2019年度、2020年度归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。

过了半年,今年1月31日,平安再次增持华夏幸福5.69%股权,至此,平安以约180亿元的价格获得华夏幸福超过25%的股权,坐稳了二股东的位置。尽管平安声称自己不是野蛮人,只想做个安静的财务投资者,但还是向华夏幸福“推荐”了在央企华润置地干了25年的吴向东做了CEO。

转眼吴向东走马上任已经半年多,也交出了半年成绩单。8月16日晚间,华夏幸福(600340.SH)发布的半年报显示,今年上半年,公司营业收入387.3亿元,同比上涨10.74%;归属上市公司股东净利润84.8亿元,同比上涨22.44%;基本每股收益2.78元,同比上涨23.56%;总资产达到4570亿元,同比上升11.56%。

同时,上半年实现销售额645.31亿元。其中,产业新城业务园区结算收入额143.83亿元,园区配套住宅业务签约销售额479.17亿元,其他业务(物业、酒店)销售额22.31亿元。公司签约销售面积共计551.05万平方米。

报告称,公司预收款项1402.85亿元,由于园区业务结算周期较长,因此预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润。

看了上述成绩单,炮仗哥都觉得真是漂亮!吴向东来到华夏幸福半年后,提出“新模式、新领域、新地域”,并提出要从产业新城运营转变为综合性资产管理平台,其中包括产业新城复制、PPP模式、非房融资以及新业务落地轻资产输出等业务的成型。

然而,半年报中,尽管营业收入和净利润都录得上涨,然而很多人并没有注意到,华夏幸福现金流量表中的经营现金流情况在持续恶化。

半年报显示,2019年上半年,华夏幸福经营活动产生的现金流量净额为负205亿元,创历史新低。要知道,2018年6月底这一数值为负78.18亿元。也就是说,一年时间,华夏幸福经营活动产生的现金流量净额减少了2.6倍。

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同时,炮仗哥查询华夏幸福现金流量表数据发现,2011年至2018年年度,该公司经营活动产生的现金流量净额分别为2.41亿元、2.18亿元、-34.74亿元、-49.54亿元、74.5亿元、77.63亿元、-162.3亿元、-74.28亿元。2015年和2016年,是华夏幸福经营活动产生的现金流量净额表现最好的两个年份,而当时环京楼市尚未开始调控,也是市场最好最火热的时候。

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对于经营活动产生的现金流量净额的意义,作为老韭菜的炮仗哥问了几个身边的朋友,很多资深韭菜都不明白是什么意思,也不明白其重要性,更别提新韭菜了。看来有必要稍微普及一下常识。

无论炒股还是投资,都讲究落袋为安。对于上市公司来说,仅仅账目利润好看还不行,现金拿到手才算盈利。而上市公司的现金流量表,就是对上市公司的“终极考验”,这是因为现金流量表造假难度非常高,很难粉饰。在其他报表的编制中,涉及大量人为估计的成分,但现金流量表却“只认钱不认人”,排除了主观因素。会计师在审计这张表时,会和银行对账单核对,因此,财务造假者想在现金流量表上做文章相当难。

而现金流量表的内容,主要分为三种,分别是经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量、筹资活动产生的现金流量。在这三种类别当中,当属经营活动产生的现金流量最重要,其中的一项数据——“经营活动产生的现金流量净额”又是重中之重,在某种意义上,这个数据可以视作现金版的净利润。也正因为其重要性,证券监管部门要求,上市公司要在财报的“报告摘要”中将其单独列示出来。

这次发布的半年报中,华夏幸福除了经营活动产生的现金流量急剧恶化之外,其负债率也在持续攀升。

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炮仗哥注意到,半年报显示,华夏幸福的资产负债率始终居高不下,长期维持在80%的红线以上,截至今年6月30日,其资产负债率为88.12%,同比去年同期的82.10%上升6个百分点,其负债合计达到4028亿元。如果加上此次财报披露的80亿元的永续债的话,其负债率也实际上更高。此外,其短期借款也在半年之内从41.8亿元飙升至234亿元,短期偿债压力巨大。

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