融创孙宏斌:融资收紧对楼市影响非常大

2019-08-22 15:49:50    第一财经

8月22日,融创中国控股有限公司(01918.HK,简称“融创”)发布2019年中期业绩报告。

数据显示,融创上半年实现营业收入768.4亿元(人民币,下同),同比增长64.9%;若考虑联营及合营公司收入,上半年集团总收入1293亿元,同比增加82%;公司拥有人应占权益收入1005亿元,同比增长71%。

随着部分并购而来的低毛利资源的影响逐步消除,融创毛利率较上年同期的24.7%增加至25.2%。在结算收入增加和毛利率提升作用下,集团录得毛利润193.5亿,同比增长67.9%;公司拥有人应占利润102.9亿,同比增长61.7%。

今年以来,房地产信托、银行、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限。在以稳为准、防控金融风险主基调下,此轮调控直指房地产融资端,多维度收紧开发商“钱袋子”,避免过多资金流入房地产市场。

对于房企目前的现状,融创中国主席兼执行董事孙宏斌称,按照现在政策,融资端严控是常态化,严格控制资金往房地产涌。在此逻辑下,市场受到较大影响,土地市场会下行,商品房销售也会受到影响。购房者预期会比较平稳,不急着买房。按揭控制后,对市场影响也很大。

“不过,一二线城市库存不多,限价与二手房价格也倒挂,所以市场受到的影响不会太大。但三四线城市的影响会比较大,因为这些地方价格过去大涨了一轮,且供应量也很大。”孙宏斌认为。

市场不确定性增加之时,融创加速销售、快速释放经营现金流和利润。截至6月30日,融创及其联属公司实现合同销售面积约1472万平方米,合同销售金额约2141.6亿元,合同销售金额同比增长11.8%。从月度数据看,每月同比和累计增长均保持在10%~30%区间。

截至2019年中期,融创总资产8703.18亿,较上年末增加21%;所有者权益797亿,较上年末增加9%;现金余额1380亿,较上年末增加15%;现金余额覆盖一年内到期之有息负债超过3.1倍,公司流动性较为宽松。

上半年业绩释放与融创前期土地储备关系密切。土地储备犹如房企粮仓,而房企所有的风险都在于买贵了地。

从2017年开始,融创一直在控制发展节奏、控制土地储备规模增长的速度。今年1~4月,融创在市场低位补仓,所获取的核心城市及区域土地平均溢价率仅21%;5月市场高位后,融创控制拿地节奏,规避拿贵地风险,仅增持少量优质土地资源。

关于拿地问题,公司管理层称,上半年有点机会,但拿地并不多,到四月底就基本上停止了;下半年没有什么指标,除非特别好的地块,会拿一点点。

目前,融创开发业务已基本完成中国所有一线、二线及强三线城市的全国化布局,并划分为八大区域进行管理,即北京区域、华北区域、上海区域、 西南区域、东南区域、广深区域、华中区域及海南区域。

截至2019年6月30日,融创拥有确权的土地储备货值2.82万亿,确权土地储备面积2.13亿平方米;土地平均成本为4307元/平方米,而对应同期的销售均价超过15000元/平方米。据悉,下半年公司可售货值达5722亿,超过80%位于一二线城市。

凭借坚守地产主业,融创锁定全国房企五强之列。在此之外,融创于年初完成以“地产+”为前提的四大战略板块布局,包括融创地产、融创服务、融创文旅、以及融创文化。

“从2017年‘控投资、降杠杆’开始,地产开发主业仍是公司的核心主业。” 公司秘书兼副总裁高曦称,对于非地产业务,主要是培养长期竞争力,成为公司未来新的业务增长点。

在公司管理层看来,融创文旅项目大都布局在国内一二线核心城市,无论是人口基础还是交通便捷性,都难再复制。截至目前,融创文旅在全国布局10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇,其中涵盖了39个乐园、24个商业,以及近70家星级酒店。

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