房价暴跌,月薪5k的你要不要出手抄底?

2019-10-24 09:03:56    和讯名家

近日,随着北京上海等一线城市的房市开始横盘,甚至有阴跌的迹象。于是,有一些小伙伴便跑来问我,现在是不是可以出手买房了?一直关注我们公众号的朋友应该知道,我的一向主张是:

如果你的住房对于你来说是刚需,那么就不要管它是不是横盘或阴跌,该出手时就出手;

然而,如果你是投资的话,那么目前这个阶段,就要谨慎了。

毕竟,连上面都把基调定成“房住不炒”了,我们总得要顺应大趋势吧。但是,仍然有小伙伴不死心,继续追问道:那如果房价暴跌呢?我抄底总可以嘛?!What?这位小伙伴你是不是有点太乐观了?如果房价真的开始暴跌了,恐怕就算你有钱,到时候都不一定会出手买房了。

何况你还是个月薪5k的小透明?(排除家里有矿的壕,你们请随意!)如果你要问为啥?那么这篇文章我就来在通篇假设的基础上,来帮大家分析一下:

如果现在房价暴跌了,普通人究竟还能不能买房?

房价下跌会影响谁?你我他一个也少不了!

房价下跌时你还会相信“这只是短期调整,不要怕”吗?绝对不会。对中国民众来说,经历股市暴跌怕不止一两回了吧,摸摸头顶都是绿油油的韭菜色。回首股市3000多点的时候,不少股评师们鼓捣大家说如果大盘破2000,就是加足杠杆也要上,要趁机屯那些价值低估的股票等着翻倍涨起来。结果,当大盘真破了2000点的时候,股民们蜂拥而上了吗?并没有,股民们恐惧万一再往下跌怎么办、万一就是涨也要十年八年才能涨回来呢怎么办?

因此,这时候即使有国家队各种出手、各种专家出面安抚民众“不要怕不要跑、只是短期调整”,股民们还是会不停逃跑。人的情绪都是会传染的,真要到了那个时候恐怕你的第一反应是赶紧撤,最多也是观望。什么“不要怕”?

真不怕的,那都是事后诸葛亮。既然民众还是这帮民众,那么不管是对股市还是对楼市追涨杀跌的心理和行为都是一致的。那么房价跌了多少,才会出现我说的恐慌的局面呢?

如果房价下跌在20%以内,短期内房产的成交量将跌入低谷;

想买房的人大多会摁住内心的冲动持观望状态。

市场呈现一种有价无市的状态。而如果房价下跌在20%以上,甚至跌幅40%-60%……

危机逐渐扩散到全行业,波及到几乎每个普通人身上。

我这可不是在危言耸听,那有朋友可能会问,到时候我不买房了还危机啥呀? Too Naive! 这么说吧,当房价跌幅达到40%以上时,那些投资类房产持有者和房产企业因为扛不住资金的压力,不得不想办法把房产卖掉换现金。 因为着急卖,所以会争相挂出比市场价更低的房价。 但是这时候谁敢买呢?都怕买在半山腰上。 这时,就出现了一种恶性循环:房价越跌,成交量越少;成交量越少,房产持有者就挂出更低的房价。 当挂牌价低于抵押贷款金额时,会发生什么? 既然出售房产的收入,已经不足以全额偿还银行借款,不如选择破产,将这块烫手的山芋转给银行处置。 银行接到房产这块烫手山芋后,当然也想尽快卖掉回笼资金,这样市面上能卖的房子就更多了。 所谓恶性循环,不过如是。

最终的结局就是,房价一降再降,跌入深渊。当房价降到银行收回的房产价值都缩水到无法填之前借款的坑了,银行悲催地发现:特么连最有钱的自己也缺钱了!没办法啊,只得赶紧抽回借出去的贷款,或者有钱也不借出去了。这样许多行业的经营资金都会面临缩紧。其中,最受影响的行业是哪些呢?必然是房产相关的钢筋、水泥等产业。

因为他们从银行更难借钱、从房地产公司更难收钱,结局只能是公司破产、员工失业。

这就是房价暴跌对房地产及相关行业的影响。

大家看到这儿估计又要问了,我有房子住、不准备买房、也不在房地产相关行业,那这危机看上去压根和我没有关系嘛!不要急,只要你在这个市场中,你要消费、你要工作,很不幸,99%的概率都会被波及到。因为,接下来,这场危机就波及到了国民经济全行业。越来越多的行业不景气、越来越多的人失业,则从银行放出去的贷款越来越难以回收、问题贷款规模越来越大,大到银行无法维持存款利息和本金的偿还……OMG,已经到了魔幻的程度了。此时,恐慌的人们就会蜂拥到银行要取出存款,而银行呢,想着反正我也拿不出足额的钱给储户了,咱还不如申请破产。大规模的银行和企业倒闭潮就会出现。

完了完了,整个社会就会更多的人失业,经济会掉到冰点。因此,一旦房价下跌20%、甚至40%以上时,到时候你需要烦恼的根本不是“要不要赶紧抄底买房,房子买在哪里好呢?”而是该焦虑一下,“怎样才能尽快找到工作,家里还在等米下锅”。

加杠杆类购房者:暴跌应往何处去?

我有一位朋友F先生,16年左右在北方二线城市收了十几套房。哎哟,你别以为,真不是只有广东人才有十几套房收租的。当时,他用足了各种贷款产品,什么首付贷、二抵、信用贷都操作了。他运气好,赶上了17年那波房价上涨,出了几套赚了不少。

当时我就劝他尽早把杠杆降低一些,国家对流入房产市场的贷款监管会越来越严格的。可是F先生还想赚更多,对我的劝说不以为然。随着贷款政策的收紧,他之前那种以贷养房的操作越来越难。而且,限购政策出来后,他的房子也不好出手了。于是他老人家只能一边还着各种贷款利息、一边降价卖房,一边对不接纳我的建议后悔不已。

上面这个例子还是在房价略跌情况下的真实案例。然而,如果真的出现了暴跌,那些加了大幅杠杆的购房者,应该会经历以下这些情形:

一种情况是借了太多的钱买房,甚至使用了“首付贷”类融资产品,在房价下跌时极可能首付都跌没了;第二种情况是随着房屋价格持续下降,房子的现价甚至还不够偿还贷款,出现了负资产的情况。

当房东的,只能一边将房产交由银行拍卖、一边四处筹措资金还贷款的差额部分。因此,这里友情提醒加各位杠杆投资的购房者:

在目前阶段,房价站岗的风险大于踏空的风险。在已经有一套或者多套房产的情况下,房产持有环节的税也有增加的风险。所以,对于加大杠杆买房的那批爱好者,见好就收吧。毕竟已经赚到不少钱了。不如尽早优化投资结构,优化信贷组合,降低杠杆风险。否则,房价一旦暴跌,摧枯拉朽的形势下可是会连跑路都来不及。

日本房价暴跌教训:覆巢之下焉有完卵?

你这时候可能会说,上面提到的假设情况太极端了吧!政府不会让这种情况发生的!历史上真的有类似的情况出现过么?答案是:有。比如,二十世纪八九十年代,发生在日本的房地产泡沫,普通人压根没有抵抗之力!先来看看当时日本房产价格暴跌到了什么程度:

日本大城市各类物业价格普遍下降了50%以上,东京银座地区写字楼和商铺及其用地的平均价格普遍下降了75%,低于1983年的水平;住房及其用地的平均价格普遍下降了60%,接近1983年的水平。

这种暴跌,对日本已购房的家庭有什么影响呢?

举个个人的例子说吧,铃木家买入房产后就遇到日本楼市暴跌。

他家一套500万总价的房子,按照日本政府规定40%的首付为200万。

当房子跌到300万(跌幅40%)的时候,铃木一家心理上就接近崩溃了。

这是什么概念?

好好的房子一下子就没有了200万,200万一家人不吃不喝多少年才能攒出来啊。

这时候就是把房子卖掉,也就刚能偿还从银行贷的300万。

而且,这个价位也只是理想价格、无人接盘。

铃木一家咬牙又扛了一个月,房子跌到了200万,这意味着:

即便卖了房子,也只能还给银行200万贷款,还有100万需要掏腰包继续月供。

而此时,各行各业的裁员潮也来了。

铃木家的主要经济支柱失业了,还不起月供,只能将房子卖给银行、还要倒欠银行100万!

很多人,在那一时期,因为巨额债务压力只能绝望地走向了楼顶露台。所以,前车之鉴都摆在那了,你就别以为事实不会发展到那个地步。本质上,一切悲剧的源泉,都是因为对结局过于侥幸。最后,借用一句任志强先生的话吧:

任何想占房价下跌便宜的人都没有得逞。

还是理性看待房产市场。

刚需者,可以尽早买。但是就别做不切实际的暴跌抄底梦了。

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